不動産登記は契約の締結だけでは終わりません
不動産の売買や贈与の手続きは、契約の締結だけでは終わりません。登記手続をもって完了します。登記手続には所有権移転だけでなく抵当権抹消・設定、住所変更などの手続も発生する場合があり、複雑です。早めに専門家に相談することをお勧めします。
不動産売買の立会
不動産の取引は住宅ローンの融資をする銀行などの金融機関で行われることが多く、銀行などに買主、売主、仲介業者が集まります。
このときに司法書士が立会います。
不動産売買の立会の流れ
１司法書士が立会い書類などの確認をします
司法書士が売主、買主の持参した書類（権利証や印鑑証明等、所有権移転登記等の必要な書類)に間違いがないかを確認します。
立会いで司法書士が確認すること
■売主と買主の双方の本人を確認
■物件の確認
■売買の意思確認
■登記申請書類を確認
２融資の実行を依頼します
司法書士が金融機関の窓口で、残金振込や住宅ローンの融資の実行を依頼します。
３委任状を記入
出金伝票と振込伝票を記入します。そして司法書士宛ての委任状を記入してもらいます。
４金融機関の窓口に提出
出金＆振込伝票と買主の通帳を金融機関の窓口に提出。
５振込支払いが完了
15分～30分はかかります。住宅ローンの融資の場合１時間ほどかかります。振込が完了し、現金も出てきます。その際、諸費用は全てここで清算します。
６所有権移転登記の申請
金融機関での手続きが完了したのちに、司法書士は法務局に直ちに所有権移転登記の申請をします。所有権移転登記が完了すると、１週間くらいで不動産の権利書が出来上がります。
所有権移転登記が完了することまでが、不動産売買完了の一連の流れになります。
生前贈与による不動産の名義変更
生前贈与とは被相続人が死亡する前に自身の意思で相続人等に財産を渡すことを言います。
被相続人が死亡して相続人が財産を譲り受ける相続とは区別されます。自分の財産を、生前に贈与することによって、将来負担すべき税金（相続税）を押さえるために利用される事もあります。
- 生前贈与のメリット
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- 譲りたい方に、譲りたい物を確実に譲ることができる（相続時の紛争の予防）
- 相続の場合と異なり、自分の贈与した物が、どのように利用されるかを確かめることができる
- 贈与の方法によっては、相続税対策となる
しかし、何も手続きをせずに生前贈与を行うと、相続税よりも税率の高い贈与税を支払うことになる可能性もあります。そのため高い贈与税の支払いを防ぐために、贈与税が非課税となる制度や、贈与の税率が軽減される制度を利用するのが一般的です。相続税対策のために生前贈与を行うときは、念のため事前に税理士もしくは税務署に確認してから手続きをすることが大切です。当事務所では、提携している税理士の先生をご紹介することもできますので、お気軽にご相談ください。
抵当権設定
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、金融機関が不動産に対して「抵当権」を設定します。
抵当権設定登記をすることにより、金融機関（債権者）は、万が一に返済が滞った場合には、その目的不動産を差押え、競売にかけることによって、その売却代金から優先的に返済を受けることができます。「差押え」や「競売」などというと、やや物々しく聞こえますが、これは住宅ローンを利用する際にとられる、ごく一般的な登記手続きです。毎月の返済をきちんとしていれば、特に問題が起こることはありません。
金融機関から借入れをして抵当権を設定する場合には、金融機関の債権を確実に保全するため、登記手続きの専門家である司法書士が登記を担当することが一般的です。
抵当権抹消
住宅ローンを完済したら、住宅に登記されている抵当権を抹消するために、法務局に抵当権抹消登記の申請をする必要があります。抵当権を抹消せずに放っておくと、第三者が登記事項を見た場合、未だローンの返済が完了していないように見えてしまうだけでなく、不動産を手放す時や、相続の時に煩雑な手続きが必要となることがあります。
住宅ローンを完済すると、銀行等の金融機関から抵当権抹消の必要書類が郵送などで送られてきます。登記申請の期間は特に定めらていませんが、書類の中には、有効期限が決まっているものもありますので、早めに抹消登記の申請をしておいたほうがいいでしょう。当事務所では、必要書類をお預かりし、抵当権の抹消登記の申請お客様に代わって手続きいたします。
不動産登記に関するよくある質問
- 不動産名義を換えたいのですが、注意することを教えてください。
- 不動産登記法では、所有者を変更するには法律上の原因または事実の存在が原則として必要になります。具体的な例を挙げますと、不動産を売買・贈与又は相続した、時効によって不動産を取得した、借金の返済として不動産を渡した(代物弁済をした)場合などです。法律上の理由もなく不動産の名義変更は原則出来ません。具体的な理由がある場合には、それを証明するための書面(登記原因証明情報)を作成し、他の必要書類と合わせて法務局に登記の申請をします。
- 住宅ローンを完済したけど、抵当権の抹消登記は必要でしょうか？
- 法律上、必ず抹消しなければいけない決まりはありません。しかし、登記簿に記載されている抵当権は自動的に消滅しないので、当事者が申請をしないといつまでも残ってしまいます。その不動産を売却したり新たにローンを組む場合には、前提として抹消が必要になる場合がほとんどです。
- 所有者の持分を間違って登記してしましました。
- 二人名義なのに一人名義で登記してしまった、もしくは、二人以上の名義でその持分割合を間違って登記してしまったという場合は、錯誤(最初から登記が間違ってましたという意味)という理由で、名義を更正する方法があります。
ただし、後順位に抵当権等が設定されている状態では、抵当権者の承諾が必要になり、現実的には更正登記が出来ない場合もあるのでご注意ください。 - 不動産の売却や、融資を受ける予定がなければ、抵当権の抹消はいつでもいいですか？
- 抵当権の抹消登記は急ぐ必要はありませんが、銀行からもらう書類の中には期限付きのものもあります。期限が切れたり、一部紛失などした場合はかえって費用がかかります。